Инвестиционные возможности (за последний год цены сильно понизились, предоставляя прекрасную возможность инвесторам купить качественные ликвидные объекты по ценам 2-3 летней давности)
Возможность летнего отдыха (прекрасный климат, чистейшее море, обилие зелени, развитая туристическая инфраструктура курортов, легкая транспортная доступность)
Возможность поэтапных вложений (беспроцентная рассрочка платежа на этапе строительства!)
Близость культурной и языковой среды, легкость адаптации
Законы, регулирующие покупку недвижимости в Черногории
В Черногории, проводящей политику привлечения иностранного капитала, принят закон об иностранных инвестициях, защищающий зарубежных владельцев недвижимости на территории Черногории. Местное законодательство позволяет беспрепятственную покупку недвижимости, как коммерческой, так и жилой недвижимости, иностранцам, включая российских граждан. На сегодняшний день не существует ограничений для покупки объектов жилой недвижимости иностранцами, как апартаментов, так и вилл. В ближайшее время планируется ввести закон, регулирующий размер участка земли, приобретаемого иностранцем вместе с жилым домом.
Черногорское законодательство ограничивает покупку земли иностранцами. По новому законодательству (2009 год) иностранные граждане могут приобретать участок со строением, площадь земли ограничивается 5000 кв.м. При покупке большего участка или земли без строения требуется открытие черногорской фирмы. Иностранец может быть учредителем черногорского юридического лица, в собственности которого может находиться участок земли.
Процедура покупки недвижимости в Черногории
Большинство апартаментов и коттеджей в современных комфортабельных комплексах покупается на этапе строительства: наиболее выгодные цены и условия платежа практически не оставляют шансов любителям приобретения новых готовых апартаментов в хорошем месте по достойным ценам.
Заинтересованный покупатель знакомится с возможностями приобретения апартаментов в агентстве, выбирает подходящие варианты, отправляется в Черногорию для просмотра. Там представитель агентства показывает в зависимости от интересующих вариантов или готовые апартаменты, или место строительства и объекты, уже построенные компанией. В случае, если выбор сделан, покупатель оставляет резервационный депозит в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости (расхожая сумма депозита - от 5000 до 10000 евро) и подписывает предварительный или резервационный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. На начальном этапе возможно только подписание резервационной формы. Предварительный договор или основной договор купли-продажи (в зависимости от степени готовности объекта) может быть подписан позднее. Подписание договора (предварительного, инвестиционного или купли-продажи) может состояться только в Черногории в официальном государственном органе - Суде. Функции черногорского суда отличаются от российских понятий. Суд выполняет функции европейских нотариусов: проверка наличия правоустанавливающих документов у продавца и соответствие их государственным нормам осуществляется именно при подписании договора в суде. При наличии возможности, покупатель лично присутствует не подписании договора в суде. Если покупатель не имеет такой возможности, то, определившись с выбором, он оформляет доверенность на представителя нашего агентства, который подписывает договор в суде от его лица.
Если недвижимость приобретается на этапе строительства, формы договора могут отличаться в зависимости от принятого стандарта у застройщика (предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, договор участия в долевом строительстве - законодательством допускается любой вариант). Большинство пунктов предварительного договора повторяется в тексте основного. В тексте описана приобретаемая собственность, площадь, границы, отделочные материалы, сроки оплаты, суммы платежей, штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя и в случае задержки строительства со стороны продавца. Впрочем, такое случается очень редко.
Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства. Возвращаясь в Россию, покупатель организовывает расчеты в соответствии с определенными сроками. Как правило, от момента резервации до внесения первого платежа проходит достаточно короткий период (от одной недели до одного месяца).
Как уже было сказано, допускается приобретение недвижимости в Черногории без выезда на место: выбор объекта происходит в агентстве, где потенциальному покупателю предоставляется подробная информация о месте нахождения комплекса, фотографии, поэтажные планы. Агентство гарантирует юридическую чистоту совершения сделки, предварительно проверив строительную и разрешительную документацию застройщика на соответствие черногорским нормам. Резервация недвижимости происходит из Москвы, подписание договора осуществляется представителем компании по доверенности от покупателя.
Покупатель имеет непосредственный контакт с МАН "Rentsale" на всем протяжении строительства вплоть до сдачи комплекса в эксплуатацию - по мере необходимости получает содействие и консультации по расчетам с застройщиком, оформлении документов, вступлении в права собственности, подписании эксплуатационного договора и договора на доверительное управление. Наши агенты сообщают клиенту о продвижении строительных работ, о возможности выбора мебели и т.д. Таким образом, комплекс услуг, предоставляемых компанией, завершается вступлением клиента в права собственности, до этого момента мы оказываем полную поддержку во всех вопросах, касающихся покупки и оформления недвижимости в Черногории.
При сдаче недвижимости в эксплуатацию происходит приемка объекта госкомиссией, а затем покупатель подписывает Акт сдачи-приемки, после чего происходит передача недвижимости новому владельцу. Процедура оформления собственности стандартизирована и проста. Договор купли-продажи подписывают в суде. На момент судебной регистрации производятся окончательные расчеты между продавцом и покупателем. Затем договор купли-продажи отправляется на регистрацию в кадастр. В течение месяца выдается решение об укнижбе и присвоение кадастрого номера. Затем в течение еще нескольких недель получается собственно документ, подтверждающий собственность - Лист непокретности. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель имеет в итоге на руках три документа: договор, зарегистрированный в суде, решение об укнижбе и лист непокретности. Фактически покупатель становится собственником недвижимости с момента подписания окончательного договора купли-продажи и его регистрации в суде, юридически - с момента кадастровой регистрации. При покупке недвижимости не существует ограничений: собственность может оформляться на одного или нескольких лиц, один владелец может являться владельцем нескольких объектов.
Расходы на покупку и содержание недвижимости в Черногории
При вступлении в права собственности на недвижимость в Черногории покупатель оплачивает регистрационный и гербовый сбор (около 1%), а также налог на право перехода собственности (2%). В ближайшее время планируется повышение налога на право перехода собственности до 3%. Возможно вступление в права собственности без выезда покупателя в Черногорию (по доверенности). С учетом перепоручения хлопот по оформлению на представителей компании, затраты на вступление в права собственности могут составить в общей сложности до 4-5 %.
В процессе пользования недвижимости неизбежно возникают ежегодные расходы, которые складываются из двух составляющих: ежегодные налоги и эксплутационные расходы на недвижимость.
Ежегодный налог на недвижимость составляет от 0,08 до 0,8% от стоимости недвижимости. Эксплутационные расходы на содержание апартаментов или вилл в современном комплексе, обслуживаемом эксплутационной компанией составляет от 10 до 25 евро за кв.м в год. По сервисному договору собственник семидесятиметровых апартаментов будет тратить около 1000 евро в год на содержание комплекса. В эту сумму входит содержание бассейна, круглогодичная круглосуточная охрана, уборка территории, включая коридоры и вестибюли, стрижка газонов, освещение (уличное и общих частей здания) и др. Дополнительно оплачиваются расходы на воду и электричество согласно показаниям счетчика. При нормальном использовании воды и электричества из расчета проживания семьи из четырех человек в апартаментах в теплый сезон сумма расходов составит не более 50 евро в месяц. То есть, если собственник использует свои апартаменты по максимуму - весь сезон с мая по октябрь, расходы по ежегодному содержанию недвижимости, включая налоги, составят в пределах 1500 евро.
Выбор недвижимости в Черногории
При покупке недвижимости в Черногории большинство покупателей останавливается на апартаментах или коттеджах в новых комплексах. Вторичная недвижимость не соответствует современным представлениям о качестве и имеет низкий инвестиционный потенциал, а следовательно дальнейшую ликвидность.
Наибольшим спросом в Черногории пользуется Будванская Ривьера (Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Св. Стефан, Милочер, Петровац) и Которская бухта (Котор и его окрестности: Доброта, Ораховац, Муо, Прань, Рисан, а также Херцег-Нови и его пригороды: Кумбор, Дженовичи, Баошичи и др.). Современные апартаменты в Черногории, как правило, продаются в комплексах с закрытой благоустроенной охраняемой территорией. Непременными атрибутами комплексов являются наличие бассейна, зеленой зоны, парковки. При покупке апартаментов в Черногории в новостройке иностранец не сталкивается с проблемой ремонта и обустройства. В большинстве случаев апартаменты сдаются с отделкой "под ключ", которая включает в себя ровные стены, покрашенные акриловой краской, паркетный пол в спальнях и гостиной, керамическую плитку в ванных и на кухне, первоклассную сантехнику, окна ПВХ, солидные межкомнатные и входные двери. Иногда в цену включены кондиционеры, встроенная корпусная мебель (в кухне и спальнях), меблировка и электробытовое оборудование, в зависимости от пожеланий заказчика. В любом случае, если последние перечисленные опции не включены в цену, это не значит, что покупателю придется ездить по магазинам и тратить предназначенное для отдыха время на обустройство болгарского гнездышка. Большинство компаний застройщиков предложит достойный выбор мебели и оборудования по ценам, ниже магазинных, и обеспечит доставку и установку интересующего комплекта за дополнительные деньги, так, чтобы новый хозяин, приехав, мог уже только наслаждаться своим новым жильем, а не ломать голову над покупкой дивана.
Современные комплексы оснащены круглогодичной охраной и эксплутационной службой. Это значит, что в отсутствие хозяина, его машина может спокойно находиться на парковке без дополнительной платы, и, если вдруг после зимних дождей на фасаде дома (не дай бог, конечно) появились неприглядные разводы, владельцев квартир не будут собирать с целью решения вопроса о финансировании ремонта. Этот вопрос решается однозначно и сразу. При покупке апартаментов подписывается сервисный договор. Обычная плата по нему составляет от 10 до 25 евро за квадратный метр в год, т.е. содержание квартиры площадью 70 метров обойдется хозяину в среднем в 1000 евро за год. Эта сумма включает в себя уход за бассейном и садом, вывоз мусора, освещение в коридорах и на улице. Таким образом, голова не будет болеть ни о подстрижке газона, ни о вылавливании листьев из бассейна, ни о трещине, внезапно появившейся в асфальтовом покрытии парковки, ни о бутылках, выставленных хорошо погулявшим соседом в нескольких шагах от двери Вашей квартиры.
Перспективы демократичного сектора недвижимости серьезно ограничены ценой. Уже сейчас, сравнивая черногорские условия покупки и качество предлагаемой недвижимости с испанскими, болгарскими или кипрскими аналогами, зачастую покупатели отказываются от принятия решения о приобретении недвижимости, совершенно справедливо рассуждая, что в другом месте можно купить лучше и дешевле. В этом сегменте рынка неизбежно замедление роста цен при повышении качества жилья. Предпочтение будет отдаваться комплексам бизнес-класса, с развитой внутренней инфраструктурой. Цены на недвижимость экономкласса будут расти очень медленно. Недвижимость, построенная в социалистические времена, будет покупаться местным населением и иностранцами, не рассчитывающими на рост цен, приобретающими квартиры исключительного для личного пользования. Ликвидность подобных объектов сведется к минимуму. Большинство покупателей будет акцентировать внимание на новых проектах повышенной комфортности, поскольку цены на ранних этапах строительства вполне приемлемы, кроме того, имеется возможность рассрочки платежа, что невозможно при покупке вторичного жилья. Особенно блестящее будущее у черногорских элитных объектов, поскольку элитная недвижимость на сегодняшний день практически отсутствует как класс в Черногории. При этом тенденция развития страны в целом заключается в развитии элитарного туризма: яхт-клубов, казино и т.д. Оптимистический прогноз роста средней цены на недвижимость в Черногории основан, в первую очередь, на очевидных перспективах развития недвижимости в сегментах бизнес класса и VIP. Для тех любителей Черногории, кто раздумывал над тем, не поздно ли покупать черногорскую недвижимость, ответ отрицательный. Сегодня цены находятся где-то посередине своего активного роста, при этом строительство концептуально новых высоко ликвидных и перспективных для инвестирования объектов только начинается.
Цены на недвижимость в Черногории
Цены на недвижимость в Черногории растут быстрыми темпами, к счастью, параллельно растет и качество строительства и улучшается инфраструктура новых проектов. Поэтому цены на черногорскую недвижимость очень сильно зависят от уровня проекта. Стоимость апартаментов небольшой площади (около 25-30 кв.м) во вторичном фонде в домах без инфраструктуры в зависимости от района и удаленности от моря может стартовать от 60 тыс. евро. Имея возможность зафиксировать цену на начальном этапе строительства и получить беспроцентную рассрочку платежа, лучше приобрести апартаменты той же площади в современном комплексе, ликвидность новой недвижимости и перспективы роста ее стоимости несоразмерно выше. К сожалению, в новых комплексах почти не строятся студио, а апартаменты небольших площадей раскупаются очень быстро на самых ранних этапах строительства. Поэтому, имея возможность поэтапного вложения общей суммы около 80 - 100 тыс. евро, следует пользоваться советами профессионалов относительно перспективности предлагаемых объектов и быстро принимать решения.
В пределах 100 тыс. евро возможна покупка студио. В рамках суммы 100-150 тыс. евро клиент может выбрать апартаменты с 1 спальней с видом на море в современном комплексе с бассейном, огороженной территорией, парковкой и т.д., как на Будванской Ривьере, так и в Которской бухте. За сумму 140-180 тыс. евро можно приобрести апартаменты с 2 спальнями в комплексе бизнес-класса. Располагая от 200 тыс. евро можно рассматривать апартаменты с 2-3 спальнями в первоклассных комплексах с полной меблировкой. Стремясь приобрести нечто эксклюзивное, следует рассчитывать на бюджет от 300 тыс. евро и более. Для покупки коттеджа в современном комплексе с развитой инфраструктурой потребуется сумма от 500 тыс. евро. На сегодняшний день предложение по таунхаусам в Черногории очень ограничено, следует рассчитывать на сумму 250-500 тыс. евро. Для того, чтобы рассчитать бюджет предстоящей покупки следует иметь в виду стоимость квадратного метра около 2500-3500 евро. Стоимость квадратного метра в эксклюзивных объектах может достигать 3,5 - 7 тыс. евро.
Обычно недвижимость выбирается исходя из личных предпочтений и финансовых условий, причем пожелания и предпочтения обычно у большинства покупателей совпадают: как можно ближе к морю, как можно дешевле, как можно лучше инфраструктура самого комплекса и курорта в целом. Основные отличия в принятия решения о покупке недвижимости в том или ином месте определяются финансовыми условиями: общей стоимостью покупки и процедурой оплаты. В случае покупки недвижимости в Черногории в обязательном порядке учитывается расположение объекта на Ривьере или в заливе - принципиально отличается визуальный ряд: открытое море в первом случае и сочетание гор и моря (фьорд) - во втором. Ниже мы приводим конкретные рекомендации комплексов, в зависимости от расположения, бюджета и возможных вариантов оплаты.
МАН "Rentsale" ПРЕДЛАГАЕТ НЕДВИЖИМОСТЬ В ЧЕРНОГОРИИ ПО ЦЕНАМ ЗАСТРОЙЩИКОВ! АГЕНТСКАЯ КОМИССИЯ СОСТАВЛЯЕТ 0%!!!
