ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ

Причины для покупки недвижимости в Болгарии

• Инвестиционные возможности (сохранение капитала, стабильный рост цен на недвижимость);
• Возможность летнего отдыха (прекрасный климат, песчаные пляжи, обилие зелени, развитая туристическая инфраструктура курортов, легкая транспортная доступность)
• Оптимальное соотношение цена-качество недвижимости (цены на недвижимость ниже, чем на российских и украинских черноморских курортах, ниже, чем на других европейских курортах, уровень качества строительства и комфорта условий проживаний соответствует европейским стандартам и значительно выше отечественных аналогов)
• Возможность поэтапных вложений (беспроцентная рассрочка платежа на этапе строительства, а в некоторых объектах и после сдачи в эксплуатацию!)
• Близость культурной и языковой среды, легкость адаптации
• Визовые льготы (Покупка недвижимости в Болгарии дает собственникам право получения годовой многократной визы (пока болгарской), с 2011 года - возможность получения многократной Шенгеновской визы)!

Законы, регулирующие покупку апартаментов в Болгарии

Статья 2 Закона об иностранных инвестициях ("Закон за чуждестраннте инвестиции" обнародован в "Державном вестнике" № 97 от 24.10.1997) гласит: "Иностранное лицо может инвестировать в страну в порядке, предусмотренном для болгарских лиц, имеет равные права с ними, если законом не предусмотрено иное". Статья 5 данного закона описывает категории иностранных лиц, по закону к которым относятся: юридические лица, не зарегистрированные в Республике Болгария, общества, не являющиеся юридическими лицами и зарегистрированные за границей, физические лица - иностранные граждане, постоянно пребывающие за границей. Статья 12 данного закона характеризует виды иностранных инвестиций, согласно пункту 2 иностранной инвестицией считается право на собственность здания или ограниченное вещное право на недвижимость.

Болгарское законодательство ограничивает права иностранцев в вопросах приобретения земельных участков. В случае, если недвижимость приобретается без земли, права нерезидентов одинаковые с болгарскими гражданами. Таким образом, россияне могут покупать апартаменты в Болгарии в частную собственность без ограничений. Для оформления собственности необходимо иметь международный паспорт. Тип визы (туристическая, бизнес или гостевая) не играет роли.

Процедура покупки апартаментов в Болгарии

Заинтересованный покупатель знакомится с возможностями приобретения апартаментов в агентстве, выбирает подходящие варианты, отправляется в Болгарию для просмотра. Там представитель агентства показывает в зависимости от интересующих вариантов или готовые апартаменты, или место строительства и объекты, уже построенные компанией. В случае, если выбор сделан, покупатель оставляет резервационный депозит в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости (расхожая сумма депозита - 1000 евро) и подписывает предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства. Возвращаясь в Россию, покупатель организовывает расчеты в соответствии с определенными сроками. Как правило, от момента резервации до внесения первого платежа проходит достаточно короткий период (от одной недели до одного месяца).

Возможно приобретение апартаментов в Болгарии без выезда на место: выбор объекта происходит в агентстве, где потенциальному покупателю предоставляется подробная информация о месте нахождения комплекса, фотографии, поэтажные планы. Агентство гарантирует юридическую чистоту совершения сделки, предварительно проверив строительную и разрешительную документацию застройщика на соответствие болгарским нормам. Резервация апартамента и подписание предварительного договора происходит в Москве.

Большинство пунктов предварительного договора повторяется в тексте основного. В тексте описана приобретаемая собственность, площадь, границы, отделочные материалы, сроки оплаты, суммы платежей, штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя и в случае задержки строительства со стороны продавца. Впрочем, такое случается очень редко.

При сдаче комплекса в эксплуатацию принимающими органами подписывается Акт 16, после чего происходит передача недвижимости новому владельцу. Покупка недвижимости регистрируется в суде застройщиком. Расходы по оформлению собственности составляют около 3 % от стоимости недвижимости и оплачиваются покупателем.

Покупатель имеет непосредственный контакт с Департаментом зарубежной недвижимости МАН "Rentsale" на всем протяжении строительства вплоть до сдачи комплекса в эксплуатацию - по мере необходимости получает содействие и консультации по расчетам с застройщиком, оформлении документов, вступлении в права собственности, подписании эксплуатационного договора и договора на доверительное управление. Наши агенты сообщают клиенту о продвижении строительных работ, о возможности выбора мебели и т.д. Таким образом, комплекс услуг, предоставляемых компанией, завершается вступлением клиента в права собственности, до этого момента мы оказываем полную поддержку во всех вопросах, касающихся покупки и оформления недвижимости в Болгарии.

Расходы на покупку и содержание апартаментов в Болгарии

При вступлении в права собственности на свои апартаменты в Болгарии покупатель оплачивает регистрационный и гербовый сбор, а также налог на право перехода собственности. Эти расходы в общей сложности составляют около 3% от стоимости недвижимости. Возможно вступление в права собственности без выезда покупателя в Болгарию. Для этого необходимо оформить доверенность на представителя компании и заверить ее в болгарском посольстве в Москве. С учетом перепоручения хлопот по оформлению на представителей компании, затраты на вступление в права собственности могут составить в общей сложности до 3,5 %.

В процессе пользования недвижимости неизбежно возникают ежегодные расходы, которые складываются из двух составляющих: ежегодные налоги и эксплутационные расходы на недвижиомсть.

• Ежегодным налогом на недвижимое имущество облагается вся недвижимость, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения - покупки или завершения строительства - обязаны задекларировать его перед налоговой службой. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т.п. Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц - цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой (стоимость апартамента, указанная в основном договоре купли-продажи). Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15%. Т.е. при покупке апартамента стоимостью 70 тысяч евро, ежегодный налог составит около 100 евро.
• Эксплутационные расходы на содержание апартаментов в Болгарии невелики. Их сумма зависит от площади апартаментов и колеблется в среднем от 8 до 15 евро за кв.м в год. По сервисному договору собственник семидесятиметровых апартаментов будет тратить около 500 евро в год на содержание комплекса. В эту сумму входит содержание бассейна, круглогодичная круглосуточная охрана, уборка территории, включая коридоры и вестибюли, стрижка газонов, освещение (уличное и общих частей здания) и др. Дополнительно оплачиваются расходы на воду и электричество согласно показаниям счетчика. При нормальном использовании воды и электричества из расчета проживания семьи из четырех человек в апартаментах в теплый сезон сумма расходов составит не более 50 евро в месяц. То есть, если собственник использует свои апартаменты по максимуму - весь сезон с мая по октябрь, расходы по ежегодному содержанию недвижимости, включая налоги, составят в пределах 1000 евро.

Выбор недвижимости в Болгарии

Когда покупка недвижимости в Болгарии совершена, при вступлении в права собственности на свои апартаменты в Болгарии покупатель оплачивает регистрационный и гербовый сбор, а также налог на право перехода собственности. Эти расходы в общей сложности составляют около 3% от стоимости недвижимости. Возможно вступление в права собственности без выезда покупателя в Болгарию. Для этого необходимо оформить доверенность на представителя компании и заверить ее в болгарском посольстве в Москве. С учетом перепоручения хлопот по оформлению на представителей компании, затраты на вступление в права собственности могут составить в общей сложности до 3,5 %.

Наибольшим спросом пользуется недвижимость в Болгарии, купить которую можно на горнолыжных и морских курортах, а также в Софии. Современные апартаменты в Болгарии, как правило, продаются в комплексах с закрытой благоустроенной охраняемой территорией. Непременными атрибутами комплексов являются наличие бассейна, зеленой зоны, парковки. При покупке апартаментов в Болгарии в новостройке иностранец не сталкивается с проблемой ремонта и обустройства. В большинстве случаев апартаменты сдаются с отделкой "под ключ", которая включает в себя ровные стены, покрашенные акриловой краской, паркетный пол в спальнях и гостиной, керамическую плитку в ванных и на кухне, первоклассную сантехнику, окна ПВХ, солидные межкомнатные и входные двери. Иногда в цену включены кондиционеры, встроенная корпусная мебель (в кухне и спальнях), меблировка и электробытовое оборудование, в зависимости от пожеланий заказчика. В любом случае, если последние перечисленные опции не включены в цену, это не значит, что покупателю придется ездить по магазинам и тратить предназначенное для отдыха время на обустройство болгарского гнездышка. Большинство компаний застройщиков предложит достойный выбор мебели и оборудования по ценам, ниже магазинных, и обеспечит доставку и установку интересующего комплекта за дополнительные деньги, так, чтобы новый хозяин, приехав, мог уже только наслаждаться своим новым жильем, а не ломать голову над покупкой дивана.

Современные комплексы оснащены круглогодичной охраной и эксплутационной службой. Это значит, что в отсутствие хозяина, его машина может спокойно находиться на парковке без дополнительной платы, и, если вдруг после зимних дождей на фасаде дома (не дай бог, конечно) появились неприглядные разводы, владельцев квартир не будут собирать с целью решения вопроса о финансировании ремонта. Этот вопрос решается однозначно и сразу. При покупке апартаментов подписывается сервисный договор. Обычная плата по нему составляет от 8 до 15 евро за квадратный метр в год, т.е. содержание квартиры площадью 70 метров обойдется хозяину в среднем в 700 евро за год. Эта сумма включает в себя уход за бассейном и садом, вывоз мусора, освещение в коридорах и на улице. Таким образом, голова не будет болеть ни о подстрижке газона, ни о вылавливании листьев из бассейна, ни о трещине, внезапно появившейся в асфальтовом покрытии парковки, ни о бутылках, выставленных хорошо погулявшим соседом в нескольких шагах от двери Вашей квартиры.

Цены на недвижимость в Болгарии

Цены на апартаменты в Болгарии очень отличаются, если речь идет о новом строительстве, соответствующем современным стандартам, или квартирах в панельных домах постройки 20-летней давности, разница может быть вдвое, однако вопрос о ликвидности последних не подлежит сомнениям - однозначно неликвид. Даже местное население, молодые растущие семьи предпочитают покупать недвижимость в новостройках, т.е. кирпич-монолит и все остальные современные атрибуты комфорта. Только самые бедные семьи заинтересованы в панелях, но тогда не может идти речи о какой-то хорошей цене продажи, можно надеяться в лучшем случае на возврат вложенных инвестиций, да и то не обязательно. Так как, покупая квартиру в старой панели, иностранец платит (вероятнее всего) выше рыночной стоимости, а рост цен на этот вид недвижимости минимальный. Однако, раз уж мы говорим о ценах, то доводим до сведения читателя, что сегодняшняя рыночная стоимость квартиры в панельном доме в Варне в хорошем районе, но не у моря составляет от 800 евро (Идеален центр, Левски) и рядом с морем - от 1200 евро/кв.м (Чайка), при том что в соседнем районе новостройка стоит около 1300 евро/кв.м (Бриз), а кирпичные новые дома в Чайке - 1300 евро/кв.м.

Большим спросом пользуются новостройки, а среди иностранцев, в первую очередь курортные новостройки. Цены отличаются в зависимости от престижа и развитости курорта. Самыми известными морскими курортами считаются Золотые пески и Солнечный берег, горнолыжными - Банско и Пампорово, соответственно и цены здесь выше, чем в других местах. Инфраструктура на этих курортах более развита. Имеются хорошие возможности для сдачи недвижимости в аренду. Минимальная стоимость квадратного метра в новостройках на этих курортах составляет 1000 евро за кв.м. Естественно, речь не идет о первой линии моря или подъемнике в двух шагах от комплекса. Апартаменты на первой линии на самых модных болгарских курортах будут стоить от 1200 евро за кв.м. Если отъехать немного в сторону от раскрученных мест, цены падают. Так, например, новостройки на море в Кранево, Равде или Приморско или в горах на Чепеларе будут стоить от 700 евро за кв.м. Средний уровень цен на апартаменты в новых курортных комплексах в основном колеблется в диапазоне от 1000 до 1800 евро/кв.м.

ГДЕ ПОКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В БОЛГАРИИ? ЧТО ПОКУПАТЬ?

Обычно недвижимость выбирается исходя из личных предпочтений и финансовых условий, причем пожелания и предпочтения обычно у большинства покупателей совпадают: как можно ближе к морю, как можно дешевле, как можно лучше инфраструктура самого комплекса и курорта в целом. Основные отличия в принятия решения о покупке недвижимости в том или ином месте определяются финансовыми условиями: общей стоимостью покупки и процедурой оплаты. Ниже мы приводим конкретные рекомендации комплексов, в зависимости от бюджета и возможных вариантов оплаты:

До 50 тыс. евро Готовые апартаменты покупать не рекомендуется - сегодняшний уровень цен на недвижимость в Болгарии таков, что в пределах 50 тыс. евро можно купить готовую студио в комплексе эконом-класса на некоторой удаленности от моря (вероятнее всего без вида на море).

Ликвидность таких апартаментов в дальнейшем находится под большим вопросом. Прогнозировать рост стоимости на них также весьма затруднительно, поскольку рынок изобилует предложениями более высокого качества с более поздними сроками сдачи проекта в эксплуатацию по аналогичным ценам.

На горнолыжных курортах можно выбрать студио-апартаменты в хороших почти готовых комплексах стоимостью в пределах 50 тыс. евро.

Стремясь уложиться в сумму 50 тыс. евро на морских курортах, следует остановить выбор на комплексах высокого класса со сдачей не к текущему летнему сезону.

В случае необходимости рассрочки платежа можно выбрать недорогие хорошие проекты на горнолыжные курортах, сдающиеся к следующему зимнему сезону:

Обладая суммой от 50 до 80 тыс. евро, можно выбирать, что купить студио или апартаменты с 1 спальней в комплексах на различных курортах с разными сроками сдачи проектов. Готовые или почти готовые проекты на морских курортах. Комплексы со сдачей в эксплуатацию к следующему сезону и возможностью беспроцентной рассрочки платежа. Варианты с длительной рассрочкой платежа - до 2010 года. Горнолыжные комплексы.

Имея на руках сумму около 100 тыс. евро можно выбирать между апартаментами с 1 и 2 спальнями в комплексах. Комплексы со сдачей в эксплуатацию к следующему сезону и возможностью беспроцентной рассрочки платежа. Вариант с длительной рассрочкой платежа - до 2010 года. Варианты готовых или почти готовых ЭЛИТНЫХ объектов.

КОРПОРАЦИЯ МАН "Rentsale" ПРЕДЛАГАЕТ НЕДВИЖИМОСТЬ В БОЛГАРИИ ПО ЦЕНАМ ЗАСТРОЙЩИКОВ! АГЕНТСКАЯ КОМИССИЯ СОСТАВЛЯЕТ 0%!!!

Заинтересованный покупатель знакомится с возможностями приобретения апартаментов в агентстве, выбирает подходящие варианты, отправляется в Болгарию для просмотра. Там представитель агентства показывает в зависимости от интересующих вариантов или готовые апартаменты в Болгарии, купить которые можно сразу, или место строительства и объекты, уже построенные компанией. В случае, если выбор сделан, покупатель оставляет резервационный депозит в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости (расхожая сумма депозита - 1000 евро) и подписывает предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства. Возвращаясь в Россию, покупатель организовывает расчеты в соответствии с определенными сроками. Как правило, от момента резервации до внесения первого платежа проходит достаточно короткий период (от одной недели до одного месяца).